照母山近8万方商业用地上线邻近万科东原

时间:2019-09-11 16:05:53 作者:admin 热度:99℃
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华龙网-新重庆客户端9月9日17时讯“宇宙中心”照母山,今年以来的利好都更加偏商业配套。7月份,约克郡购物公园才开了招商发布会,其17万购物中心,预计会在明年开业。

8月份,照母山又供应出一块接近8万方的商业用地。

加上政府规划的金州商圈,以及整个泛照母山片区,区域内的商业体量会超过200万方。可以预见,如此商业体量,完全能满足未来照母山片区居民的各种生活及购物需求。

照母山片区商业体量将远超200万方

从市土地中心的公告显示,新上线商业用地的详细信息为:两江新区大竹林组团G分区G7-1号宗地,有7.9万方商业。

在这块商业地邻近的住宅区有龙湖尘林间、舜山府、东原湖山樾、东原星樾、万科星光森林、融创凡尔赛、康田蔚蓝海等商品房。

根据赢商今年5月的统计监测,以金州商圈核心约克郡购物公园为中心,方圆三公里范围内的实时人口已经达到有60万(包括居住和工作人口)。随着区域楼盘交房日期及资源的逐渐成熟,预计2019年2020年,常住人口会迎来加倍增长。

与之匹配的,是照母山片区充足的商业体量。

预计2020年左右,随着开业项目逐渐亮相,再加上星汇两江购物中心、重庆财富中心MALL、两江星汇以及新供应的这块商业用地。整个“泛照母山”的商业配套,总体量会远超200万方。

800/千人商业面积最为合理

是不是商业越多越好?

对于居民而言,出门就有商业配套,肯定会更加便捷。但如果数量过多,或者体量过大,反而会影响区域品质。

就像一个身高1.6米的人,体重有260斤,我们还不说视觉效果好不好。就从身体健康这个指标,平均每厘米承受的重量过多,更容易引发其它毛病,影响生活品质。

据了解,按照国家早年关于城市商业网点配套的指导标准,商业物业面积是总建筑面积的4%,属于比较合理的配比。

还有一个按照人口计算的合理商业比。按照国际标准,人均占有商业面积在1.2平方米是一个合量的参照值。我国一般在人均0.8~1平方米左右。

也就是,按照购买半径原理,社区商业要得到正常的发展,每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。

但如果项目位置特别好,周边是成熟社区,居住人口多,可以定位为市级、区域商业核心,或者说商业业态定位具有较强的辐射能力,商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建设区商业。

但通常情况,对一个区域做商业规划的时候,都会有几个层级的商业板块,比如半径5公里、10公里的范围之内,需要区域性的商业中心,大概在10万平米以上。

如果2、3公里的范围,可能就只需要更小体量的社区商业。

试想一下,一条路上,3公里的范围内,都有一个10万方的购物中心配套。我们暂不分析人口的消费力,单从人口数量上,就无法养活一个过大的商业体。

商业空置率高或影响周边房价

我们再回到重庆,我们的购物中心空置率,放在全国属于高位。

据中泰证券数据,中国一二线城市购物中心空置率,自2014年起持续攀升,20162017年均超出10%,到2018年,全国购物中心空置率略低于上一年,降至9.4%。

但在被监测的一二线典型城市里,天津和重庆的空置率是最高的,分别是16.7%和16.6%,远高于国内平均水平。

今年的情况,没有明显好转。

今年二季度,赢商网大数据中心监测了重庆80家购物中心,包括主城9区和13个区县。

监测数据显示,80个购物中心,空铺总计约2168个(除却整层楼空置数量),围挡店铺总计398个。

在主城当中,赢商网抽取了56家购物中心进行调研。其中,空铺约109个(除却整层楼空置数量)、围挡318个。在区县当中,赢商网抽取了24家购物中心进行调研。其中,24家购物中心共约559个空铺(除却整层楼空置数量)、80个围挡。

也就是说,社区商业地产规模必须遵从社区商业的规律,必须量化规模规划。

照母山商业配套或再迎利好加持

当前一些社区项目商业规模偏大,导致社区商业招商难,长期大体量空置,甚至成为人迹罕至的商业“鬼屋”。这样不仅是资源的浪费,甚至直接导致周边楼市的滞销,长此将波及周边住宅价值。

再回到照母山的商业配套,作为重庆向北再向北的扩容版图中,照母山一直有“宇宙中心”的称号,其公园配套、低密度居住、以及产业配套,吸引了不少高素质人群人住,因此而来的商业配套也颇为给力。

随着照母山新商业地块的供应,它的商业体量已超过棕榈泉MALL和协信星光天地,待后期地块拍卖和建设后,最受益的,就是康田和东原,以及周边万科、龙湖几个项目的业主。

但同时,也不难发现,如果以照母山片区200万方商业配套来看,需要近200万人才足以支撑,而这个体量还未加8月新的这块7.9万方的商业用地,以及周边各开发商的小型社区商业。

照母山区域内这块接近8万方的商业用地,也值得市场进一步期待。

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